Finca matriz y fincas filiales
Un condominio es una finca matriz dividida en unidades individuales llamadas fincas filiales. Cada filial es autónoma y debe contar con acceso propio.
Artículos 1, 6 y 7
Marco Legal Institucional
Dominio Experto de la Ley 7933
Una administración exitosa de condominios comienza con el estricto cumplimiento del marco legal de Costa Rica.
Actualizada con las reformas de 2022 y 2025
Ley 10229 (mayorías de votación) · Ley 10746 (asambleas virtuales)
El marco legal
¿Qué es la Ley 7933?
La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio entró en vigencia el 28 de octubre de 1999 y derogó la Ley de Propiedad Horizontal de 1966. Es el marco legal que regula cómo se constituyen, administran y extinguen los condominios en Costa Rica.
Ha sido reformada varias veces. Los cambios más recientes son los que más pesan en la práctica: la Ley 10229 (2022) flexibilizó las mayorías necesarias para modificar el reglamento, y la Ley 10746 (2025) otorgó plena validez legal a las asambleas virtuales.
- Vigente desde
- Octubre 1999
- Artículos
- 42
- Últimas reformas
- 2022 · 2025
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“La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es el pilar que garantiza la convivencia armoniosa y la seguridad jurídica de su propiedad.”Constitución de la República de Costa Rica
Lo esencial
Cómo funciona un condominio
Cuatro conceptos que explican casi todas las dudas de los propietarios.
Bienes propios y bienes comunes
Usted es dueño exclusivo de su filial. Los bienes comunes pertenecen a todos los propietarios en proporción a su unidad, y no pueden dividirse ni venderse por separado.
Artículos 8, 9, 10 y 12
Su porcentaje define su peso
El valor que su filial representa dentro del condominio determina tanto la cantidad de votos que usted tiene como su parte proporcional en los gastos comunes.
Artículos 9, 19 y 24
La Asamblea decide, el administrador ejecuta
La Asamblea de Condóminos es la máxima autoridad. El administrador ejecuta sus acuerdos y gestiona la operación diaria, pero no la sustituye.
Artículos 24, 30 y 31
Preguntas frecuentes
Las dudas que más nos consultan
Respuestas directas, cada una referenciada al artículo de la ley que la respalda.
¿Cómo se convoca la Asamblea de Propietarios?
El administrador del condominio convoca la Asamblea, sea presencial o virtual. Si no lo hace, los propietarios que representen al menos un tercio del valor del condominio pueden convocarla por su cuenta. Desde la Ley 10746 de 2025, las asambleas ordinarias y extraordinarias pueden celebrarse de forma virtual con plena validez legal, siempre que la tecnología permita una interacción integral, multidireccional y en tiempo real, de modo que cada propietario pueda escuchar, intervenir y votar simultáneamente.
Artículos 24 y 25 (reformados por Ley 10746 de 2025)
¿Cómo se nombra al administrador?
La Asamblea de Condóminos designa al administrador y aprueba su remuneración. Puede ser una persona física o jurídica y, salvo que el reglamento disponga otra cosa, tiene facultades de apoderado general respecto del condominio y sus bienes comunes.
Artículos 29 y 33.a
¿Cuánto vale el voto de cada propietario?
Cada propietario tiene un número de votos igual al porcentaje que el valor de su filial representa en el total del condominio. El quórum requiere dos tercios de ese valor; en segunda convocatoria, el quórum se alcanza con cualquier número de asistentes.
Artículo 24
¿Cómo se remueve a una administración que no está cumpliendo?
Las causas y el procedimiento de remoción deben estar definidos en el reglamento del condominio, y la Asamblea que nombró al administrador es la que lo remueve. Si no hay administrador o este no actúa, cualquier propietario puede ejecutar los actos impostergables de conservación y cobrar proporcionalmente a los demás.
Artículos 29, 32 y 33.a
¿Cómo se calcula la cuota condominal mensual?
Las cuotas cubren los gastos comunes que define la ley: impuestos sobre la propiedad común, primas de seguros, administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes, más las mejoras aprobadas. Cada propietario contribuye en proporción a su filial. Renunciar al uso de las áreas comunes no exime del pago.
Artículos 13, 19 y 26
¿Cómo se aprueban el presupuesto anual y las cuotas extraordinarias?
La Asamblea anual conoce el informe y las cuentas del administrador, aprueba el presupuesto del año e indica los medios para aportar los fondos. Las mejoras necesarias requieren mayoría simple del valor; las mejoras útiles requieren dos terceras partes.
Artículos 14, 26 y 27
¿Qué servicios son comunes y cuáles privados?
Las instalaciones de servicios centrales —electricidad, agua, bombas, tanques, iluminación— son bienes comunes, y los impuestos sobre la propiedad común son gasto común. Cada propietario costea la conservación de sus propios pisos y divisiones medianeras. Las oficinas de impuestos deben llevar una cuenta independiente por cada filial.
Artículos 10, 18 y 19
¿Qué libros legales debe llevar un condominio?
Son obligatorios tres libros: el de actas de la Asamblea, el de actas de la Junta Directiva cuando exista, y un libro de caja donde se consignan los ingresos y egresos por gastos comunes. Todos se legalizan ante la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Inmobiliario.
Artículos 28 y 32 bis
Este contenido es informativo y se basa en el texto oficial de la Ley 7933. No constituye asesoría legal. Para decisiones que afecten a su condominio, consulte con un profesional calificado.
Toma de decisiones
¿Qué mayoría requiere cada decisión?
La Ley 10229 de 2022 flexibilizó estos umbrales. Modificar el reglamento ya no requiere unanimidad: basta con dos terceras partes.
Unanimidad
Modificar el destino general del condominio, renunciar al régimen de propiedad en condominio, o gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
Artículo 27.a
Dos terceras partes
Modificar el reglamento o la escritura constitutiva, variar el área proporcional de las filiales, mejoras útiles, adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de una filial, arrendar cosas comunes, aprobar reconstrucción.
Artículo 27.b (reformado por Ley 10229 de 2022)
Mayoría simple
Mejoras necesarias y cualquier otro acuerdo que no requiera expresamente un umbral mayor.
Artículos 14.a y 27.c
Importante: la reforma de 2022 prevalece sobre los reglamentos de condominios constituidos antes de ella. Si su reglamento exige una mayoría superior a la de la ley, ahora rige la ley. Cuando un solo propietario represente el 50% o más del valor, se requiere además el 50% de los votos restantes.
Estructura de Cumplimiento
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Regulación de la Propiedad
Definición técnica de las áreas privadas y comunes. Garantizamos que cada metro cuadrado esté registrado y administrado bajo los parámetros exactos de la Ley 7933, previniendo disputas territoriales y protegiendo el valor de la propiedad.
Capítulo II Artículos 7 al 14
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Obligaciones de los Propietarios
Gestión rigurosa de las cuotas de mantenimiento, el reglamento interno y los procedimientos de asamblea general.
- • Pago puntual de las cuotas
- • Uso de las áreas comunes
- • Participación en las asambleas
Transparencia Financiera
Auditorías periódicas e informes en tiempo real. La Ley 7933 exige una administración clara de los fondos de reserva y los gastos operativos.
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Representación Legal
Asesoría legal permanente para la junta directiva y el administrador. Actuamos como el escudo legal ante cualquier contingencia civil o administrativa.
Cómo ayudamos
Acompañamiento con conocimiento local
Asesoramos a juntas directivas y propietarios en asambleas, reglamento, nombramiento de administrador, libros legales y proyecciones presupuestarias. Como empresa 100% costarricense, conocemos las instituciones, los trámites y el costo real de los servicios en este mercado.
- Asesoría en asambleas y reglamento
- Proyecciones presupuestarias
- Libros legales y trámites registrales
- Conocimiento del mercado e instituciones locales
Garantía de Cumplimiento Normativo
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Presentación ante el Registro
Validación completa ante el Registro Nacional de todos los acuerdos de asamblea y las modificaciones al reglamento.
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Seguridad Jurídica
Protocolización de actas y gestión de poderes legales conforme a la legislación costarricense vigente.
¿Desea una auditoría legal de su condominio?
Nuestros especialistas en la Ley 7933 están listos para garantizar la transparencia y el pleno cumplimiento legal en la administración de su condominio.